Case Title: VINOD INFRA DEVELOPERS LTD. VERSUS MAHAVEER LUNIA & ORS.
The Supreme Court has ruled that a sale agreement cannot be used to claim ownership or title over property without a specific performance suit.
“In the absence of a suit for specific performance, the agreement to sell cannot be relied upon to claim ownership or to assert any transferable interest in the property.”, the court observed
ஒரு ஒப்பந்தத்தின் குறிப்பிட்ட செயல்திறன் இல்லாத நிலையில், சொத்து மீதான உரிமை அல்லது உரிமையைக் கோருவதற்கு விற்பனைக்கான ஒப்பந்தத்தை நம்ப முடியாது என்று உச்ச நீதிமன்றம் சமீபத்தில் மீண்டும் வலியுறுத்தியது. “குறிப்பிட்ட செயல்திறனுக்கான வழக்கு, பதிவு செய்யப்படாத நிலையில் விற்பனை ஒப்பந்தத்தை உரிமையைக் கோரவோ அல்லது சொத்தில் மாற்றத்தக்க பரிகாரத்தை உறுதிப்படுத்தவோ நம்பவோ முடியாது” என்று நீதிமன்றம் குறிப்பிடுகிறது Tamil Version Continue in Below
JB Pardiwala and R Mahadevan heard a case where Respondent No.1 sought specific performance of an agreement to sell suit property, claiming transfer benefits. The Appellant filed a suit for title, possession, and injunction over the property, arguing that the Respondent No.1 doesn’t hold a good title due to the revoked Power of Attorney and agreement to sell.
The Appellant filed a suit for title, possession, and injunction over the suit property, despite revocation. The Supreme Court rejected the High Court’s decision under Order VII Rule 11 CPC, leading the Appellant to appeal. Justice Mahadevan ruled that to claim transfer benefits under the Transfer of Property Act, 1882 (TPA), a suit for specific performance of the contract must be filed, as relying on an agreement to sell is insufficient.
The Court stated that an unregistered agreement to sell does not provide any benefits to the respondent or transfer title to immovable property. According to Section 54 of the Transfer of Property Act (TPA), even if the person is in possession, these agreements do not create any ownership or interest in the property. Only a registered deed of sale can convey title and ownership. The Court made references to past cases, such as Suraj Lamp & Industries and M. S. Ananthamurthy v. J. Manjula, confirming this legal principle.
It emphasized that a sale of immovable property must occur through a deed of conveyance and that an agreement to sell does not fulfill this requirement. As such, it does not act as a legal document of title. The Court concluded that the unregistered agreement from May 24, 2014, cannot create or transfer any rights to the respondent. Additionally, any subsequent revocation of authority would further invalidate any claims to title based on the unregistered agreement.
To Read Supreme court judgement https://shorturl.at/KSn5H or Scan to download Judgement
உச்ச நீதிமன்றம் நீதிபதிகள் ஜே.பி.பர்திவாலா மற்றும் ஆர்.மகாதேவன் ஆகியோர் அடங்கிய பெஞ்ச் இந்த வழக்கை விசாரித்தது, அப்போது பிரதிவாதி எண் 1, ஒப்பந்தத்தின் குறிப்பிட்ட செயல்திறனுக்கான வழக்கு இல்லாத நிலையில், பரிமாற்ற நன்மைகளைப் பெறுவதற்கு விற்க ஒரு ஒப்பந்தத்தை அமல்படுத்தக் கோரினார். சுருக்கமாகச் சொன்னால், மேல்முறையீட்டாளர் வழக்கு சொத்து மீதான தலைப்பு, உடைமை மற்றும் தடையுத்தரவை அறிவிக்கக் கோரி ஒரு வழக்கைத் தாக்கல் செய்தார், பிரதிவாதி எண்.1 க்கு ஒரு நல்ல தலைப்பு இல்லை என்று வாதிட்டார், ஏனெனில் விற்பனை செய்வதற்கான ஒப்பந்தம் மற்றும் பிரதிவாதி எண்.1 க்கு ஆதரவாக செயல்படுத்தப்பட்ட வழக்கறிஞரின் அதிகாரம் (“PoA”) ரத்து செய்யப்பட்டது
ரத்து செய்யப்பட்ட போதிலும், பிரதிவாதி எண்.1 தனக்கு சாதகமாக விற்பனை பத்திரங்களை (2022) நிறைவேற்றினார் மற்றும் வருவாய் பதிவுகளில் சொத்தை மாற்றினார். இந்த நடவடிக்கையை எதிர்த்து, மேல்முறையீட்டாளர் தாவா சொத்து மீதான உரிமை, உடைமை மற்றும் தடையுத்தரவை அறிவிக்கக் கோரி ஒரு வழக்கைத் தாக்கல் செய்தார். ஆணை VII விதி 11 CPC இன் கீழ் தனது வழக்கை நிராகரிக்க உயர் நீதிமன்றம் எடுத்த முடிவால் பாதிக்கப்பட்ட மேல்முறையீட்டாளர் உச்ச நீதிமன்றத்தில் மேல்முறையீடு செய்தார். மறுக்கப்பட்ட முடிவை ஒதுக்கி வைத்துவிட்டு, நீதிபதி மகாதேவன் எழுதிய தீர்ப்பில், சொத்து பரிமாற்றச் சட்டம், 1882 (டிபிஏ) இன் கீழ் பரிமாற்ற நன்மைகளைக் கோர, ஒப்பந்தத்தின் குறிப்பிட்ட செயல்திறனுக்கான வழக்கு தாக்கல் செய்யப்பட வேண்டும், ஏனெனில் விற்பனை செய்வதற்கான ஒப்பந்தத்தை நம்பியிருப்பது போதுமானதாக இல்லை மேலும் ரெஸ் ஜுடிகேடா கோட்பாடு ஒரே நடவடிக்கைகளின் வெவ்வேறு நிலைகளுக்கும் பொருந்தும்: உச்ச நீதிமன்றம் பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தத்தை விற்க அல்ல, பரிமாற்ற நன்மைகளை வழங்க முடியாது மேலும், பிரிவு 54 TPA ஐ மேற்கோள் காட்டி, ஒப்பந்தத்தின் குறிப்பிட்ட செயல்திறனுக்கான வழக்கு நிறுவப்படவில்லை என்றாலும், விற்பனை செய்வதற்கான பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தம் பிரதிவாதி எண் 1 க்கு பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தங்களாக பயனளிக்காது என்று நீதிமன்றம் கூறியது, உடைமையுடன் இணைந்திருந்தாலும், அசையாச் சொத்தில் உரிமையை வெளிப்படுத்தவோ அல்லது எந்த ஆர்வத்தையும் உருவாக்கவோ கூடாது. (பார்க்க Suraj Lamp & Industries (P) Ltd. v. State of Haryana , (2012) 1 SCC 656). பதிவு செய்யப்பட்ட விற்பனை பத்திரத்தின் மூலம் மட்டுமே அசையா சொத்தின் தலைப்பு மற்றும் உரிமையை தெரிவிக்க முடியும் என்று நீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியது. (பார்க்க The Cosmos Co-operative Bank Ltd. v. Central Bank of India & Ors., 2025 LiveLaw (SC) 226) M.S. அனந்தமூர்த்தி V. J. மஞ்சுளா, 2025 LiveLaw (SC) 257 வழக்கிலிருந்தும் குறிப்பு பெறப்பட்டது, அங்கு நீதிமன்றம் சட்டரீதியான விதிகள் மற்றும் முன்னுதாரணங்கள் பற்றிய விரிவான பகுப்பாய்வை மேற்கொண்டது, மேலும் விற்பனை செய்வதற்கான பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தம் தானாகவே எந்தவொரு உரிமை, தலைப்பு அல்லது ஆர்வத்தையும் உருவாக்கவோ அல்லது மாற்றவோ முடியாது என்பதை மீண்டும் உறுதிப்படுத்தியது. “அசையாச் சொத்தை விற்பனை மூலம் மாற்றுவது பரிமாற்ற பத்திரத்தின் மூலம் மட்டுமே இருக்க முடியும் என்பது ஒரு நிறுவப்பட்ட சட்டமாகும். விற்பதற்கான ஒப்பந்தம் ஒரு பரிமாற்றம் அல்ல. இது தலைப்பு ஆவணம் அல்லது சொத்து பரிமாற்றத்தின் பத்திரத்தின் பத்திரம் அல்ல, மேலும் உரிமை உரிமை அல்லது தலைப்பை வழங்காது. சூரஜ் விளக்கு வழக்கில் (சுப்ரா) இந்த நீதிமன்றம் விற்பனை செய்வதற்கான ஒப்பந்தம் ஒரு ‘இடமாற்றத்தை’ செயல்படுத்த TPA இன் பிரிவுகள் 54 மற்றும் 55 இன் தேவைகளை பூர்த்தி செய்யவில்லை என்று மீண்டும் வலியுறுத்தியது.” என்று நீதிமன்றம் M.S. அனந்தமூர்த்தி எதிர் J. மஞ்சுளா வழக்கில் கூறியது. “அதன்படி, 24.05.2014 தேதியிட்ட விற்பனை செய்வதற்கான பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தம், எந்தவொரு சூழ்நிலையிலும், சொத்து பரிமாற்றச் சட்டம், 1882 இன் பிரிவு 54 இன் கீழ் பிரதிவாதி எண் 1 க்கு ஆதரவாக எந்தவொரு உரிமையையும், தலைப்பு அல்லது ஆர்வத்தையும் உருவாக்கவோ அல்லது தெரிவிக்கவோ முடியாது என்பது தெளிவாகிறது. அதிகாரத்தை அடுத்தடுத்து ரத்து செய்வது, அத்தகைய ஆவணங்களின் அடிப்படையில் உரிமைகோரலை மேலும் செல்லாததாக்குகிறது” என்று நீதிமன்றம் அவதானித்தது, மேற்கூறிய சட்டத்தைப் பயன்படுத்துகிறது.
